Khang Điền Q1/2026: Lợi nhuận tăng vọt 130%, 'điểm tựa' từ thương vụ An Lập

Lợi nhuận của Khang Điền (KDH) bất ngờ tăng trưởng hơn 130% trong quý ¹⁄₂₀₂₆, dù doanh thu từ mảng kinh doanh bất động sản cốt lõi sụt giảm mạnh, tạo nên một bức tranh tài chính đầy mâu thuẫn.

Nhìn vào báo cáo tài chính quý đầu năm, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 281 tỷ đồng, sụt giảm tới 60% so với cùng kỳ năm trước. Đáng lo ngại hơn, nguồn thu chủ lực từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản — vốn là “mạch máu” chính của doanh nghiệp — giảm 62%, chỉ còn khoảng 265 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự chững lại đáng kể trong hoạt động bán hàng và bàn giao sản phẩm ra thị trường.

Nghịch lý lợi nhuận: Khi “lãi ảo” từ kế toán bù đắp hụt thu cốt lõi

Dù doanh thu sụt giảm, lợi nhuận ròng của KDH lại đạt hơn 281 tỷ đồng, tăng trưởng ấn tượng 131% so với cùng kỳ. Sự tăng trưởng đột biến này không đến từ việc bán nhà hay căn hộ, mà đến từ khoản “lợi nhuận khác” đạt hơn 279 tỷ đồng (trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 5 tỷ đồng).

Điểm mấu chốt nằm ở thương vụ nhận chuyển nhượng CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Cụ thể, vào ngày 02/03/2026, Khang Điền hoàn tất mua 99% vốn tại An Lập với giá 2,553 tỷ đồng. Theo nguyên tắc kế toán, KDH đã ghi nhận một khoản lãi từ “giao dịch mua rẻ” lên tới 285 tỷ đồng. Ngay sau đó, doanh nghiệp tiếp tục rót thêm 99 tỷ đồng để nâng tổng vốn góp lên 891 tỷ đồng, củng cố quyền kiểm soát tại đơn vị này.

Phân tích sức khỏe tài chính: Tồn kho kỷ lục và áp lực nợ vay

Một góc nhìn khắt khe hơn từ các chuyên gia tài chính sẽ chỉ ra rằng, lợi nhuận tăng vọt này chỉ mang tính chất kỹ thuật. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của KDH vẫn đang ở trạng thái âm gần 634 tỷ đồng. Dù đã cải thiện so với mức âm 1,3 ngàn tỷ đồng cùng kỳ, nhưng việc không tạo ra tiền mặt từ hoạt động cốt lõi là một dấu hiệu cần lưu tâm.

Hàng tồn kho tăng mạnh, tập trung vào quỹ đất mới

Tổng tài sản của KDH cuối tháng 3 đạt gần 39,9 ngàn tỷ đồng (tăng 17% so với đầu năm). Đáng chú ý, hàng tồn kho tăng 25%, chạm mốc kỷ lục 29,1 ngàn tỷ đồng. Sự gia tăng này chủ yếu do:

• Chi khoảng 5,4 ngàn tỷ đồng vào dự án An Lập – Bình Trưng Đông.
• Tập trung nguồn lực lớn tại dự án Khang Phúc (Khu dân cư Tân Tạo) với giá trị hơn 8,9 ngàn tỷ đồng.

Đòn bẩy tài chính gia tăng

Nợ phải trả của KDH tăng 42%, lên mức 18,3 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính chiếm tỷ trọng áp đảo (84%) với giá trị hơn 15,3 ngàn tỷ đồng. Việc gia tăng nợ vay trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm gây áp lực lên chi phí lãi vay, dù chi phí bán hàng và quản lý đã được tối ưu giảm 31% xuống còn 113 tỷ đồng.

Chiến lược dài hạn: Tầm nhìn 2030 và bài toán thực thi

Khang Điền đặt mục tiêu năm 2026 đạt doanh thu 4,200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1,500 tỷ đồng. Tính đến hết quý 1, doanh nghiệp mới thực hiện được 14% kế hoạch doanh thu và 22% kế hoạch lợi nhuận. Áp lực sẽ đè nặng lên các quý còn lại nếu mảng chuyển nhượng BĐS không khởi sắc.

Tuy nhiên, về dài hạn, KDH đang sở hữu một chiến lược mở rộng quỹ đất tham vọng:

• Giai đoạn 2026 - 2028: Khai thác quỹ đất 160ha tại TP.HCM, cung ứng hơn 1,000 sản phẩm nhà thấp tầng, 5,000 căn hộ và phát triển 100ha khu công nghiệp.
• Tầm nhìn 2030: Đang hoàn thiện pháp lý cho quỹ đất gần 400ha.

Nhận định chuyên gia: Việc KDH ghi nhận lãi từ mua rẻ An Lập là một bước đi khôn ngoan về mặt tài chính ngắn hạn, giúp làm đẹp báo cáo kết quả kinh doanh. Tuy nhiên, giá trị thực sự của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa khối tài sản tồn kho khổng lồ thành doanh thu thực tế và quản trị rủi ro nợ vay trong giai đoạn thị trường bất động sản còn nhiều biến số.

Bạn đánh giá thế nào về chiến lược “tích đất” của Khang Điền trong bối cảnh hiện nay? Liệu lợi nhuận từ các giao dịch tài chính có đủ để bù đắp cho sự sụt giảm của mảng cốt lõi? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!