Đột phá pháp lý nhà ở xã hội: Rút ngắn thời gian khởi công, giảm chi phí

Việc đơn giản hóa thủ tục dự án nhà ở xã hội thông qua hướng dẫn mới của Bộ Xây dựng đang tạo ra bước ngoặt lớn, giúp chủ đầu tư tối ưu thời gian và chi phí.

Văn bản số 5844/BXD-QLN vừa được Bộ Xây dựng ban hành không chỉ đơn thuần là một hướng dẫn kỹ thuật về thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, mà thực chất là một lời giải cho bài toán pháp lý vốn là “điểm nghẽn” lớn nhất của các dự án nhà ở xã hội (NOXH) trong nhiều năm qua. Điểm cốt lõi của văn bản này chính là việc chính thức trao quyền “lựa chọn” cơ chế áp dụng cho các doanh nghiệp phát triển dự án.

Quyền “tự quyết” của chủ đầu tư: Chìa khóa tháo gỡ điểm nghẽn

Thay vì phải vận hành theo một quy trình hành chính cứng nhắc, các chủ đầu tư hiện nay có thể linh hoạt lựa chọn một trong hai phương án để được miễn giấy phép xây dựng, tùy thuộc vào năng lực quản trị và mức độ chấp nhận rủi ro của doanh nghiệp:

• Phương án 1: Tự chủ hoàn toàn theo Nghị quyết số 201/2025/QH15. Doanh nghiệp tự tổ chức thẩm định dự án và chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật. Lựa chọn này giúp loại bỏ hoàn toàn thời gian chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn đầu, cực kỳ phù hợp với những đơn vị có năng lực kỹ thuật cao và muốn đẩy nhanh tiến độ thi công.
• Phương án 2: Thẩm định thông qua cơ quan chuyên môn theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Đây là lựa chọn dành cho các doanh nghiệp cần một “bảo chứng” pháp lý và kỹ thuật từ phía cơ quan quản lý nhà nước (như Sở Xây dựng) để đảm bảo an toàn tuyệt đối trước khi triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”, cho phép doanh nghiệp chủ động điều phối nguồn lực thay vì bị động chờ đợi.

Lợi ích kép: Tiết kiệm thời gian, giảm áp lực tài chính

Một trong những cải cách đáng chú ý nhất là việc lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Thay vì thực hiện tuần tự, việc thẩm định thiết kế PCCC giờ đây được triển khai đồng thời với khâu cấp phép hoặc thẩm định chuyên môn, với thời hạn xử lý tối đa chỉ 30 ngày.

Theo phân tích của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, cơ chế miễn giấy phép xây dựng có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian khởi công từ 3-4 tháng. Trong lĩnh vực bất động sản, 4 tháng không chỉ là con số về thời gian mà là bài toán chi phí khổng lồ:

• Giảm chi phí lãi vay: Việc khởi công sớm giúp doanh nghiệp xoay vòng vốn nhanh hơn, giảm bớt gánh nặng lãi vay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
• Đẩy nhanh tiến độ bàn giao: Sản phẩm đến tay người thu nhập thấp sớm hơn, giảm áp lực về nhu cầu nhà ở hiện nay.
• Tối ưu vận hành: Các thủ tục về môi trường, đấu nối hạ tầng có thể thực hiện song song, không còn tình trạng “xếp hàng” chờ đợi từng bước một.

Thách thức thực thi: Tránh tình trạng “bình mới rượu cũ”

Dù chính sách mang tính đột phá, nhưng giới chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về tính đồng bộ trong thực thi tại các địa phương. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp dù Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn nhưng các Sở Xây dựng địa phương vẫn lúng túng hoặc từ chối áp dụng vì tâm lý sợ sai.

Ông Lê Hữu Nghĩa cảnh báo về rủi ro “bình mới rượu cũ”, khi doanh nghiệp được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn bị yêu cầu hoàn tất 100% các thủ tục phụ (như PCCC, môi trường) trước khi khởi công. Nếu điều này xảy ra, giá trị thực tiễn của chính sách sẽ bị triệt tiêu.

Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần một cơ chế giám sát chặt chẽ từ Trung ương và sự thống nhất trong quan điểm của lực lượng thanh tra xây dựng. Doanh nghiệp cần được phép khởi công ngay sau khi thẩm định kỹ thuật hoàn tất, và các thủ tục hạ tầng có thể hoàn thiện song song, miễn là đáp ứng đủ điều kiện trước khi đưa công trình vào vận hành.

Góc nhìn chuyên gia: Việc trao quyền tự quyết cho chủ đầu tư là bước đi đúng đắn để thúc đẩy phân khúc NOXH. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tự thẩm định và tính minh bạch trong quản lý dự án để tránh những sai sót kỹ thuật nghiêm trọng khi không có sự kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan nhà nước ngay từ đầu.

Bạn đánh giá thế nào về việc chủ đầu tư tự thẩm định dự án để rút ngắn thời gian? Liệu điều này có gây rủi ro về chất lượng công trình hay sẽ là cú hích cho thị trường nhà ở giá rẻ? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận!